Vendre la maison d'une succession au Québec : le guide du liquidateur

Ce guide s'adresse aux liquidateurs et aux héritiers qui vendent la maison ou le condo d'une personne décédée, à Montréal ou ailleurs au Québec. Il couvre le pouvoir de vendre, les étapes préalables, l'impôt, les certificats fiscaux et la garantie légale, avec une section pour les acheteurs. Informations vérifiées le 6 novembre 2026.

En bref

• Sauf si le testament lui en donne le pouvoir, le liquidateur doit obtenir le consentement des héritiers ou, à défaut, l'autorisation du tribunal pour vendre un immeuble (Code civil du Québec, art. 778, 802 et 804).
• Avant la vente : recherche testamentaire, vérification d'un testament non notarié, puis déclaration de transmission notariée, publiée avant le transfert du titre.
• Au décès, l'immeuble est réputé vendu à sa juste valeur marchande. Une résidence principale se désigne (formulaires T1255 et TP-274), même si le gain est exonéré.
• Distribuer les biens sans les certificats de l'ARC (TX19) et de Revenu Québec (MR-14.A) peut engager la responsabilité personnelle du liquidateur.
• Le formulaire Déclarations du vendeur est obligatoire : le liquidateur répond au meilleur de sa connaissance et explique ses limites en D15.
• L'acheteur vérifie les pouvoirs du liquidateur, la déclaration de transmission et l'autorisation des héritiers ou du tribunal.

Le liquidateur peut-il vendre la maison sans l'accord des héritiers ?

Seulement si le testament lui en donne le pouvoir, par exemple la pleine administration. Sinon, il lui faut le consentement des héritiers ou, à défaut, l'autorisation du tribunal.

Par défaut, le liquidateur a la simple administration (art. 802). Il peut vendre seul un bien meuble qui risque de dépérir ou coûte cher à garder, mais pas un immeuble (art. 804). Le testateur peut lui accorder la pleine administration (art. 778), qui permet de vendre (art. 1307).

Selon l'OACIQ, en simple administration, il faut l'autorisation écrite de tous les héritiers, ou des légataires particuliers qui reçoivent l'immeuble. S'il y a plusieurs liquidateurs, tous signent le contrat de courtage et les promesses d'achat. Sans testament, les héritiers peuvent désigner un liquidateur à la majorité (art. 785), mais doivent l'autoriser à l'unanimité à vendre l'immeuble.

Quelles étapes précèdent la vente d'une maison de succession ?

Quatre démarches précèdent la vente. La vérification d'un testament non notarié peut à elle seule prendre plusieurs mois, selon l'OACIQ.

1. Recherche testamentaire : une seule demande au guichet commun de la Chambre des notaires et du Barreau, avec un certificat ou une copie d'acte de décès du Directeur de l'état civil. Environ 30 à 40 $ ; certificat posté dans les 2 à 3 semaines selon la date du décès.
2. Vérification du testament olographe ou devant témoins, par un notaire ou par la Cour supérieure, moyennant des frais. Le testament notarié en est dispensé.
3. Publication de la désignation du liquidateur au registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) et, pour l'immeuble, au registre foncier (art. 777).
4. Déclaration de transmission : un notaire la rédige par acte notarié en minute (art. 2998) et l'inscrit au registre foncier. Selon l'OACIQ, elle doit être signée et publiée avant le transfert du titre à l'acheteur.

Selon l'OACIQ, le courtier ne peut pas intervenir avant la recherche testamentaire ni signer de contrat de courtage avant la fin de la vérification ; idéalement, il a déjà la déclaration de transmission.

En parallèle : inventaire et délibération

Le liquidateur doit faire l'inventaire (art. 794), signé devant deux témoins ou un notaire, puis publier un avis de clôture au RDPRM et dans un journal de la localité du défunt (art. 795). L'immeuble y figure généralement à sa valeur marchande ; vous pouvez faire appel à un évaluateur agréé ou à un courtier du secteur. Les dettes se paient après cet avis.

L'héritier a 6 mois, à compter de l'ouverture de son droit, pour accepter la succession ou y renoncer, délai prolongé au besoin pour lui laisser 60 jours après la clôture de l'inventaire (art. 632). Les actes purement conservatoires ne valent pas, à eux seuls, acceptation (art. 642).

Point non tranché : aucune source officielle consultée ne dit si consentir à la vente de l'immeuble pendant ce délai vaut acceptation. Faites-le valider par un notaire.

Quel impôt s'applique à la vente d'une maison de succession ?

Au décès, l'immeuble est réputé vendu à sa juste valeur marchande. Le gain sur une résidence principale peut être exonéré en tout ou en partie, à condition de la désigner.

Selon l'ARC, ce gain se déclare à l'annexe 3 de la déclaration finale. Un bien dévolu à l'époux ou au conjoint de fait survivant résidant au Canada, au plus tard 36 mois après le décès, peut ne pas générer de gain.

Même si tout le gain est exonéré, il faut remplir l'annexe 3 et le formulaire T1255. Au Québec, l'aliénation réputée au décès se déclare à la ligne 139 et on désigne la résidence avec le formulaire TP-274 et la partie A de l'annexe G, après l'avoir fait à l'ARC.

Si la succession vend ensuite l'immeuble, le gain se déclare dans sa déclaration T3 ; si un héritier vend après l'avoir reçu, dans sa propre T1. La règle québécoise (déclaration TP-646) n'a pas pu être vérifiée : validez-la avec un comptable.

Faut-il les certificats fiscaux avant de vendre la maison ?

Les sources officielles lient ces certificats à la distribution des biens et, pour Revenu Québec, au paiement des dettes. Elles ne disent pas s'ils sont requis avant la vente, ni comment l'hypothèque du défunt est alors remboursée. Posez ces questions au notaire.

Le certificat de décharge de l'ARC se demande avec le formulaire TX19, après réception des avis de cotisation et paiement ou garantie des soldes. L'ARC accuse réception dans les 45 jours ; l'examen peut prendre jusqu'à 120 jours si le dossier est complet. Sans certificat, le liquidateur répond personnellement des montants impayés, jusqu'à concurrence des biens distribués.

Chez Revenu Québec, le certificat (formulaire MR-14.A) est obligatoire avant de distribuer les biens, par exemple une propriété, et avant de payer les dettes. Certaines dépenses urgentes (frais funéraires, électricité, chauffage, assurance, réparation urgente) peuvent être payées avant, jusqu'à 12 000 $. Distribuer sans certificat rend le liquidateur personnellement responsable jusqu'à la valeur des biens distribués, en général pendant 4 ans. Selon Éducaloi, les certificats peuvent prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

Comment le liquidateur remplit-il les déclarations du vendeur ?

Au meilleur de sa connaissance. À la section D15, il précise son statut et pourquoi il ne peut pas répondre à certaines questions.

Selon l'OACIQ, le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble (DV, ou DVD en copropriété divise) est obligatoire pour une succession, qui a droit à la même protection que le défunt de son vivant.

Le Code civil permet d'exclure la garantie légale de qualité (art. 1732), mais le vendeur ne peut pas écarter sa responsabilité pour les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf vente aux risques et périls de l'acheteur par un vendeur non professionnel (art. 1733). Pour l'OACIQ, une exclusion peut s'envisager pour une succession, le vendeur connaissant mal les vices possibles.

Dans sa page à jour au 23 septembre 2026, l'OACIQ recommande fortement aux courtiers de ne plus utiliser la mention « sans garantie légale à ses risques et périls », qui rompt la chaîne des garanties des vendeurs antérieurs selon la Cour d'appel (Blais c. Laforce, 2022). Elle privilégie une exclusion partielle qui précise la garantie exclue et vise seulement le vendeur immédiat (clause type 3.5). Pour ce choix, voyez notre article sur la garantie légale, en bas de page.

Acheter une maison vendue par une succession : que faut-il vérifier ?

Vérifiez qui signe et ce qui prouve son pouvoir. Selon l'OACIQ, s'il manque des signatures, la transaction est nulle.

• Signataires : sans liquidateur nommé, tous les héritiers ; en pleine administration, le ou les liquidateurs ; en simple administration, le liquidateur autorisé par tous les héritiers concernés.
• Documents : copie ou extrait certifié du testament, autorisation écrite des héritiers ou du tribunal et, sans testament, avis de désignation du liquidateur.
• Déclaration de transmission : publiée avant le transfert du titre, avec la mention de la vérification si le testament était olographe ou devant témoins.
• Vente sans garantie : vous n'aurez de recours que si vous prouvez que le vendeur vous a volontairement caché un vice connu. L'OACIQ recommande fortement une inspection préachat plus poussée ; le prix offert devrait aussi tenir compte de l'exclusion.

Ce qu'il faut vérifier avant de mettre la maison en vente

• Recherche testamentaire faite et testament vérifié s'il n'est pas notarié.
• Pouvoir de vendre établi (pleine administration, autorisation écrite des héritiers ou du tribunal) et tous les liquidateurs disponibles pour signer.
• Notaire mandaté pour la déclaration de transmission, date de publication connue.
• Inventaire en cours, avec la valeur marchande de l'immeuble.
• Réponse du notaire sur les certificats fiscaux et le remboursement de l'hypothèque.
• Assureur avisé du décès et de l'inoccupation, exigences connues pour une maison inhabitée.
• Taxes municipales et services vérifiés auprès de la municipalité et des fournisseurs.
• Formulaire DV rempli, explications en D15.

Questions fréquentes

Quels sont les frais de notaire pour vendre une maison en succession ?

Aucun montant officiel n'a été trouvé pour la déclaration de transmission ou la vérification du testament. Demandez une soumission écrite au notaire.

Peut-on vendre la maison avant la fin de la succession ?

Oui, si le liquidateur a le pouvoir de vendre et que la déclaration de transmission est publiée avant le transfert du titre. Le partage entre héritiers attend la fin de la liquidation (art. 836, cité par l'OACIQ).

Que faire si les héritiers ne s'entendent pas sur la vente ?

Selon l'OACIQ, les héritiers favorables à la vente doivent demander l'autorisation au tribunal.

Le contrat de courtage prend-il fin au décès du vendeur ?

Non, selon l'OACIQ. Le formulaire DV qu'il avait rempli est remis tel quel aux acheteurs, et une promesse d'achat qu'il avait acceptée peut lier les héritiers.

Sources, méthode et limites

Sources, vérifiées une à une le 6 novembre 2026 : Code civil du Québec (LégisQuébec), art. 632, 642, 777, 778, 785, 794, 795, 802, 804, 1307, 1732, 1733 et 2998 ; OACIQ, Guide des pratiques professionnelles (« Les successions ») et pages sur les formulaires en succession, le décès du vendeur et la garantie légale ; Chambre des notaires et Barreau, registres des testaments ; Éducaloi, capsules sur le liquidateur, la recherche testamentaire et la liquidation ; Québec.ca, vérification du testament et démarches du liquidateur ; Registre foncier, fiche « Déclaration de transmission » ; ARC, gains en capital au décès et certificat de décharge ; Revenu Québec, ligne 139, résidence principale, certificat autorisant la distribution et distribution des biens.

Limites : ce guide donne de l'information générale ; il ne constitue ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour un cas précis, consultez un notaire ou un avocat, et un comptable pour l'impôt. Rédaction : Équipe Lefrançois.

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