Marché des plex à Montréal début 2026

Le marché des plex à Montréal entre dans une phase plus complexe. Pas nécessairement fragile. Pas encore inquiétante. Mais clairement plus nuancée qu’au cours des dernières années. Après une longue période où presque tout semblait monter simultanément, prix, loyers, confiance, vitesse de vente, plusieurs indicateurs commencent maintenant à envoyer un message plus subtil.

Depuis le début de 2026, les prix des plex à Montréal continuent d’augmenter. Le duplex, triplex et quadruplex moyen transigent désormais autour de 902 000 $, contre environ 863 000 $ un an plus tôt. Les ventes demeurent aussi relativement fortes, avec une légère hausse d’environ 2 %. À première vue, le portrait semble donc encore très favorable. Pourtant, derrière cette croissance, plusieurs mouvements importants sont en train de se produire.

Le premier signal à surveiller est le taux d’absorption.

C’est probablement l’un des indicateurs les plus importants pour comprendre un marché immobilier, parce qu’il mesure la vitesse réelle à laquelle les acheteurs absorbent l’inventaire disponible. En d’autres mots : combien de propriétés trouvent preneur chaque mois par rapport au nombre total de propriétés en vente. Et présentement, ce taux commence tranquillement à ralentir.

L’an dernier, le marché des plex tournait autour de 18 % d’absorption. Cette année, on se rapproche davantage de 16 %. La différence peut sembler faible, mais en immobilier, ce sont souvent ces glissements progressifs qui changent la dynamique d’un marché avant que les prix eux-mêmes ne réagissent. On demeure encore dans une zone relativement équilibrée, mais on se rapproche lentement d’un territoire où les acheteurs pourraient commencer à reprendre davantage de pouvoir de négociation.

Et ce changement est important. Le plex demeure un actif hybride : à la fois propriété résidentielle et véhicule financier. C’est précisément pour cette raison que les hausses de taux d’intérêt ont frappé plus durement ce segment à partir de 2022. Pourtant, malgré ce contexte, le marché des plex a démontré une résilience impressionnante. Même avant le retour des baisses de taux, le segment avait déjà recommencé à prendre de la force. En 2025, Montréal a connu une année particulièrement solide. Le début de 2026 poursuit encore sur cette lancée. Mais plusieurs facteurs inflationnistes recommencent à exercer une pression importante sur l’économie canadienne : le prix du pétrole, les tensions géopolitiques, les tarifs et les perturbations commerciales internationales.

Et c’est ici que le marché immobilier redevient profondément lié à l’économie globale.

La Banque du Canada n’a pas remonté les taux récemment. Mais si les pressions inflationnistes persistent, même si elles sont partiellement causées par des facteurs externes, il pourrait devenir nécessaire de ralentir l’économie pour protéger le pouvoir d’achat des Canadiens. Pour un propriétaire de plex, ce genre de détail n’est pas abstrait.

L’inventaire commence présentement à augmenter de façon importante à Montréal. On compte maintenant près de 1500 plex sur le marché de l’île, soit l’un des niveaux les plus élevés des dernières années. Pour les acheteurs, cette situation apporte davantage de choix et de possibilités. Mais pour les vendeurs, elle signifie aussi une concurrence plus forte. Dans un marché où l’absorption ralentit, tous les plex ne se comportent plus de la même manière.

Et c’est probablement l’un des phénomènes les plus importants en ce moment : la divergence entre les secteurs.

Rosemont est probablement l’exemple le plus frappant.

Le secteur continue d’afficher certains des taux d’absorption les plus élevés à Montréal, avec des pointes autour de 27 %. Les prix y progressent encore fortement, autour de 8 % depuis le début de l’année. Rosemont bénéficie d’une progression relativement stable et graduelle de ses valeurs au fil des années, ce qui crée souvent un marché plus sain et plus durable.

À l’inverse, le Plateau-Mont-Royal traverse une période beaucoup plus difficile.

Le secteur, qui dominait autrefois le marché des plex, affiche maintenant parmi les taux d’absorption les plus faibles depuis près de deux ans. Les prix y reculent légèrement et plusieurs immeubles prennent plus de temps à se vendre. Les raisons sont multiples : des valeurs déjà très élevées, un parc immobilier vieillissant, des coûts de rénovation importants et une clientèle d’acheteurs devenue beaucoup plus prudente.

Mais la surprise vient peut-être surtout de LaSalle.

Souvent moins médiatisé dans les discussions immobilières montréalaises, le secteur affiche pourtant l’une des plus fortes croissances de valeur sur le marché des plex cette année. Une partie de cette dynamique semble liée au déplacement progressif de la demande vers l’ouest de Montréal, dans des secteurs offrant encore un certain équilibre entre prix, revenus locatifs et qualité de vie.

Le multiple des revenus bruts.

Même si les coûts d’acquisition demeurent élevés, les plex montréalais sont aujourd’hui légèrement plus intéressants d’un point de vue financier qu’ils ne l’étaient l’an dernier. Pour certains acheteurs, particulièrement ceux qui envisagent un horizon de long terme, cela redonne une certaine logique au segment.

Évidemment, cela ne veut pas dire que tous les plex représentent automatiquement de bonnes acquisitions. Le marché devient justement plus exigeant. Les immeubles mal positionnés, trop ambitieux en prix ou nécessitant des rénovations majeures risquent davantage de rester sur le marché plus longtemps qu’auparavant.

Dans ce contexte, protéger son patrimoine immobilier ne consiste plus seulement à “attendre que ça monte”. Il faut comprendre dans quel type de marché on se trouve réellement, si son secteur surperforme ou ralentit. Évaluer si son immeuble est encore compétitif dans un environnement où les acheteurs commencent à avoir davantage d’options.