Le marché immobilier de luxe est-il devenu abordable ?
Malgré la hausse générale des prix de l’immobilier, le marché des propriétés de luxe est devenu plus accessible depuis 2017 en raison de l’évolution des différents segments du marché.
La question peut surprendre, mais la réponse est essentiellement oui : le marché des propriétés de luxe n’a pas été aussi accessible depuis 2017. Certes, les prix de l’immobilier ont globalement suivi une tendance haussière, et les prix médians sont aujourd’hui nettement plus élevés qu’en 2017 dans tous les segments du marché. Toutefois, en analysant l’évolution des différents segments, on constate que les écarts ont varié de manière significative et parfois inattendue au cours des dernières années.
Une dynamique influencée par l’instabilité économique
Les analystes des marchés financiers affirment souvent que les périodes de forte volatilité génèrent des opportunités. Bien que le marché immobilier ne possède pas la même liquidité que les marchés boursiers ou des devises, il reste un actif financier influencé par les conditions économiques, sociales et politiques qui modulent l’offre et la demande.
La pandémie, suivie d’une montée rapide des taux d’intérêt et d’une redéfinition des besoins des acheteurs, a profondément bouleversé l’équilibre du marché immobilier. Nous avons d’abord assisté à un engouement pour les maisons unifamiliales, répondant à un besoin accru d’espace, puis à un ralentissement marqué de la demande à mesure que les taux d’intérêt grimpaient.
En segmentant les propriétés selon leur localisation et en distinguant les marchés des premiers acheteurs de ceux des acheteurs en montée de gamme (upgrade), on constate des écarts marqués dans leur évolution récente. Le Graphique 1 illustre le rendement sur 10 ans de chaque dollar investi par secteur. Cette analyse repose sur une comparaison relative entre des investissements similaires, plutôt que sur des valeurs absolues. Il est évident qu’une propriété à Westmount est plus onéreuse qu’une à Saint-Hilaire, et que son rendement brut est plus élevé. Cependant, ce qui importe ici, ce sont les implications pour ceux qui envisagent de migrer d’un segment à un autre.
Une disparité géographique marquée
L’un des constats frappants est la performance remarquable des marchés de la Rive-Nord et de la Rive-Sud. Longtemps en retrait, ces secteurs ont explosé à partir de 2021, notamment avec l’exode des acheteurs quittant les condos montréalais pour des maisons en banlieue. Ce phénomène confirme les tendances démographiques observées.
En revanche, pourquoi des quartiers établis comme Westmount, Mont-Royal et Outremont ont-ils sous-performé ? L’explication est-elle sociologique ou financière ? La pandémie a incontestablement modifié les priorités des acheteurs, mais la réponse réside principalement dans une combinaison de facteurs liés au mode de vie et à la finance.
Un cycle d’achat bien défini
Empiriquement, l’évolution des besoins immobiliers suit un cycle relativement stable :
- Jeunes professionnels : achat d’un condo en ville.
- Arrivée des enfants : transition vers une maison unifamiliale en banlieue, souvent pour des raisons budgétaires.
- Stabilité financière accrue : possibilité d’acquérir une propriété plus luxueuse ou une résidence secondaire.
- Approche de la retraite : retour vers un condo en ville ou une résidence principale en campagne.
Bien que ce schéma soit une généralisation, il reflète les grandes tendances du marché. L’achat d’une résidence secondaire ou d’une propriété de luxe à Montréal relève davantage d’un choix que d’une nécessité. Pour franchir cette étape, la confiance dans l’économie, la stabilité financière et des coûts de financement raisonnables sont des conditions essentielles. Et c’est là que se trouve l’explication.
Au cours des dernières années, les consommateurs ont augmenté leurs dépenses en voyages et en loisirs, ont été confrontés à des taux d’intérêt plus élevés, et ont ressenti une confiance économique plus fragile qu’avant la pandémie. Cette conjoncture a réduit le nombre d’acheteurs actifs sur le marché du luxe.
Quelles perspectives pour l’avenir ?
Les marchés tendent à s’autoréguler. Le Graphique 2 illustre l’évolution du coût médian pour passer de la Rive-Nord aux quartiers de luxe de Montréal. Nous sommes essentiellement revenus aux valeurs de 2017, ce qui constitue une rare opportunité. Avec des taux d’intérêt plus bas et une économie en expansion, un retour vers la ville semble probable pour certains acheteurs.
Aujourd’hui, il est 26 % moins cher qu’en 2021 d’accéder à ces quartiers prisés. De plus, le marché du luxe reste restreint : l’offre foncière est limitée par l’absence de nouvelles constructions possibles. Une hausse modérée de la demande pourrait suffire à inverser la tendance rapidement. Les transactions enregistrées au cours des trois derniers mois confirment déjà cette reprise.
Reste à voir si la conjoncture économique et les tensions géopolitiques influenceront cette dynamique à long terme. Néanmoins, nous restons optimistes : si votre budget le permet, il y a une réelle opportunité à saisir.
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