Copropriété divise ou indivise : quelle différence à Montréal ?
Copropriété divise ou indivise à Montréal : ce que vous achetez, la gestion, les taxes, la mise de fonds, la conversion et la reprise de logement, pour un condo ou un logement de plex.
Vous comparez un condo et un logement de duplex ou de triplex au Plateau, à Rosemont ou dans Villeray ? Ce guide explique la différence entre copropriété divise et indivise à Montréal : ce que vous achetez, les taxes, le financement, la conversion et la reprise d'un logement loué. Informations vérifiées le 6 novembre 2026.
En bref
- Copropriété divise (le condo) : vous possédez seul votre partie privative et une quote-part des parties communes (art. 1010 C.c.Q.). Un syndicat gère l'immeuble.
- Copropriété indivise : vous détenez une quote-part de tout l'immeuble, sans logement à vous en propre ni syndicat.
- Depuis le 14 août 2025, le vendeur d'un condo doit remettre à l'acheteur une attestation du syndicat (art. 1068.1 C.c.Q.).
- À Montréal, la conversion en copropriété divise est interdite, sauf dérogation de l'arrondissement ou si tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis.
- En règle générale, un copropriétaire indivis ne peut reprendre aucun logement, sauf s'il n'a qu'un seul autre copropriétaire et que c'est son conjoint (art. 1958 C.c.Q.).
- La mise de fonds dépend du prêteur : la Banque Nationale indiquait en 2022 un minimum de 5 % en divise et de 20 % en indivise.
Quelle est la différence entre une copropriété divise et indivise ?
En copropriété divise, l'immeuble est réparti en fractions : chacune comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. En copropriété indivise, le bien n'est pas divisé, et chaque copropriétaire détient une quote-part de l'ensemble (art. 1010 C.c.Q.).
- Création : la copropriété divise naît de la publication d'une déclaration de copropriété (art. 1038). Selon la Chambre des notaires, l'indivision naît sans formalité dès que plusieurs personnes achètent ensemble.
- Gestion : un syndicat, personne morale, en divise (art. 1039). Les copropriétaires eux-mêmes en indivise (art. 1025).
- Taxes : une unité d'évaluation par partie privative en divise. Une seule unité et un seul numéro de lot pour tout l'immeuble en indivise.
Comment fonctionne une copropriété indivise ?
Les copropriétaires indivis, ou indivisaires, administrent l'immeuble ensemble, selon le Code civil ou une convention d'indivision qui en adapte les règles. Selon l'OACIQ, cette convention est facultative mais fortement recommandée.
Les parts sont présumées égales (art. 1015). Selon Éducaloi, sans convention, cette présomption s'applique même si les mises de fonds diffèrent, et les loyers comme le profit d'une vente se partagent également. Chacun paie les charges communes selon sa part (art. 1019) et peut vendre ou hypothéquer sa part (art. 1015).
Les décisions d'administration se prennent à la majorité, en nombre et en parts. L'unanimité est requise pour vendre, partager ou hypothéquer tout l'immeuble, changer sa destination ou le modifier de façon importante (art. 1026).
La convention d'indivision, écrite, peut reporter le partage pour au plus 30 ans et elle est renouvelable (art. 1013). Pour un immeuble, elle doit être publiée pour être opposable aux tiers (art. 1014).
Comment fonctionne un condo en copropriété divise ?
La publication d'une déclaration de copropriété crée la copropriété divise. Les copropriétaires forment alors un syndicat, une personne morale qui conserve l'immeuble et administre les parties communes (art. 1038 et 1039).
Chacun a l'usage exclusif de sa partie privative. Les parties communes appartiennent à tous (art. 1042 et 1043), et les charges se répartissent selon la valeur relative de chaque fraction (art. 1064). Le syndicat constitue un fonds de prévoyance pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes, et un fonds d'auto-assurance, notamment pour les franchises (art. 1071 et 1071.1).
Depuis le 14 août 2025, le règlement d'application de la loi de 2019 (projet de loi 16) est en vigueur :
- Attestation : le vendeur remet au promettant acheteur une attestation du syndicat, qui la fournit dans un délai de 15 jours (art. 1068.1). Elle résume notamment le fonds de prévoyance, le budget, les travaux et les litiges. L'obligation s'applique après la perte de contrôle du promoteur.
- Carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance : le syndicat doit les obtenir (art. 1070 et 1071). L'étude est refaite au moins tous les 5 ans et couvre au moins 25 ans. Le carnet est révisé au moins tous les 5 ans, ou tous les 10 ans dans certains petits immeubles.
- Transition : les syndicats existants ont trois ans et un jour, soit au plus tard vers la mi-août 2028, pour obtenir leur carnet et leur première étude. Si cette étude révèle un fonds insuffisant, il doit être renfloué en 10 ans au plus.
Qu'est-ce qui change pour les taxes et le financement ?
En indivision, l'immeuble forme une seule unité d'évaluation (Loi sur la fiscalité municipale, art. 34), alors que chaque condo forme une unité distincte (art. 41). Le financement d'une part indivise dépend de chaque prêteur.
Selon l'OACIQ, les taxes se partagent selon la quote-part de chacun. Selon la Chambre des notaires, les indivisaires sont toutefois solidairement responsables du compte de taxes : si l'un ne paie pas, les autres doivent couvrir sa part.
Selon la Banque Nationale (12 juillet 2022), la mise de fonds minimale est de 5 % en divise et de 20 % en indivise, et à 20 % l'acheteur n'a pas à payer d'assurance de type SCHL.
La Chambre des notaires rappelle que chaque indivisaire peut hypothéquer seul sa part, sans que les autres répondent de son défaut. En pratique, les prêteurs exigent souvent l'intervention de tous, et ils n'acceptent pas tous de financer l'achat d'une part indivise.
Selon l'émission La facture (Radio-Canada, 18 octobre 2022), la SCHL avait confirmé que plusieurs types d'indivision n'étaient pas admissibles à son assurance, comme un triplex dont chaque copropriétaire occupe un logement. Un bien détenu par un couple faisait exception. Aucune page de la SCHL consultée ne confirme la règle actuelle.
Peut-on convertir un plex en copropriété divise à Montréal ?
En règle générale, non. Dans l'agglomération de Montréal, la conversion est interdite, sauf dérogation de l'arrondissement ou si tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis.
La Loi sur le Tribunal administratif du logement exige l'autorisation du TAL pour convertir un immeuble qui compte, ou a compté dans les 10 dernières années, au moins un logement (art. 51). Selon la Ville, une dérogation de l'arrondissement ne remplace pas cette autorisation.
- Plateau-Mont-Royal : aucune dérogation à l'interdiction n'est possible.
- Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension : l'arrondissement n'autorise plus la conversion.
- Rosemont–La Petite-Patrie : une dérogation est possible si le demandeur habite l'un des logements au dépôt de la demande. Frais selon la page de la Ville consultée le 6 novembre 2026 : 3 119 $ pour l'analyse et 1 274 $ par logement converti.
Si tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis, aucune dérogation municipale n'est requise, mais l'autorisation du TAL l'est. Pour un immeuble principalement résidentiel, les trois quarts des indivisaires, détenant 90 % des parts, peuvent décider de passer à la copropriété divise malgré toute convention contraire (art. 1031 C.c.Q.).
Peut-on reprendre un logement loué dans un plex en indivision ?
En général, non. Le propriétaire d'une part indivise ne peut reprendre aucun logement de l'immeuble, sauf s'il n'y a qu'un seul autre propriétaire et que celui-ci est son conjoint (art. 1958 C.c.Q.).
Selon le TAL, les conjoints de fait profitent aussi de cette exception.
La loi protège aussi certains locataires âgés (art. 1959.1). Avant d'acheter une part pour l'habiter, vérifiez quel logement sera libre.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter en divise ou en indivision
- Le type exact : fraction de copropriété divise ou part indivise.
- Condo : attestation du syndicat, déclaration de copropriété, carnet d'entretien, étude du fonds de prévoyance et état des charges dues.
- Part indivise : convention publiée, parts de chacun, droits d'usage exclusif et droits de préemption.
- Part indivise : renonciation des autres indivisaires au droit de préemption ou de retrait, que le courtier du vendeur peut obtenir dès le départ (OACIQ).
- Le compte de taxes et son partage.
- Une confirmation écrite du prêteur : mise de fonds, assurance prêt, intervention des autres copropriétaires.
- Les baux en cours, si vous voulez habiter un logement loué.
- L'assurance de l'immeuble en indivision : aucune règle officielle n'a pu être confirmée, à valider avec votre notaire et votre assureur.
Questions fréquentes
Quels sont les avantages et les inconvénients de la copropriété indivise ?
Points favorables : l'indivision naît sans formalité, une convention peut adapter les règles et chacun peut vendre ou hypothéquer sa part. Points à surveiller : un financement plus difficile chez certains prêteurs, un compte de taxes solidaire selon la Chambre des notaires, l'unanimité pour les grandes décisions et une reprise de logement très limitée.
Mes copropriétaires peuvent-ils racheter ma part si je la vends ?
Oui, par le droit de retrait. Si un tiers achète votre part, tout autre indivisaire peut l'écarter en lui remboursant le prix et les frais, dans les 60 jours où il apprend cette vente et au plus un an après l'acquisition (art. 1022). Ce droit est exclu si la convention publiée prévoit des droits de préemption.
Puis-je forcer la vente ou le partage du plex ?
En principe, oui : nul n'est tenu de rester dans l'indivision (art. 1030), sauf report par une convention, un testament, un jugement ou la loi. Le tribunal peut maintenir l'indivision au plus deux ans pour éviter une perte (art. 1032). Les autres peuvent aussi garder l'immeuble en vous attribuant votre part (art. 1033).
Que dit l'article 1069 du Code civil du Québec ?
L'acheteur d'un condo doit payer les charges communes impayées au moment de l'achat, avec les intérêts. S'il demande au syndicat un état des charges dues et ne le reçoit pas dans les 15 jours, il n'est pas tenu de les payer.
Sources, méthode et limites
Sources : Code civil du Québec, art. 1010 à 1073, 1958 et 1959.1 ; règlement CCQ, r. 8.01 ; L.Q. 2019, c. 28 ; Loi sur le Tribunal administratif du logement, art. 51 ; Loi sur la fiscalité municipale, art. 34 et 41 ; Québec.ca, Mesures applicables aux copropriétés divises ; Ville de Montréal, Dérogation pour convertir un immeuble en copropriété divise ; TAL, Reprise de logement ; OACIQ, Vente ou achat d'une copropriété indivise ; Chambre des notaires, Achat et vente d'une copropriété indivise ; Éducaloi, Quel type d'habitation acheter au Québec ; Banque Nationale, Copropriété divise ou indivise (12 juillet 2022) ; Radio-Canada, La facture (18 octobre 2022). Méthode : chaque fait a été vérifié à sa source le 6 novembre 2026.
Limites : ce guide donne de l'information générale et ne remplace pas un avis juridique ou fiscal. Les conditions des prêteurs varient, et certaines sources datent de 2022. L'échéance de la mi-août 2028 découle d'un calcul à partir de la loi. Pour un cas précis, consultez un notaire ou un avocat. Rédaction : Équipe Lefrançois.
Vous préparez un achat immobilier à Montréal?
Notre équipe peut vous aider à trouver la propriété qui correspond à votre projet.
Contenus connexes
Renouvellement hypothécaire : comparer, négocier et éviter les pénalités
Avis de 21 jours, magasinage, changement de prêteur et pénalités pour remboursement anticipé : comment se préparer au renouvellement, selon l'ACFC.
Hausse des loyers 2026 et nouvelle méthode du TAL : ce que ça change pour un plex à Montréal
Pourcentage de base de 3,1 %, ajustements pour taxes, assurances et travaux majeurs, délais d'avis : ce que les acheteurs et propriétaires de duplex et de triplex doivent savoir.
Inspection préachat : que faire après le rapport (négocier, délais, se retirer)
Clause 8.1, avis au vendeur dans les quatre jours, formulaire Modifications et inspecteurs certifiés RBQ : vos options après l'inspection, selon l'OACIQ.