Inspection préachat : que faire après le rapport (négocier, délais, se retirer)
Clause 8.1, avis au vendeur dans les quatre jours, formulaire Modifications et inspecteurs certifiés RBQ : vos options après l'inspection, selon l'OACIQ.
Vous avez une promesse d'achat acceptée et le rapport d'inspection vient d'arriver. Il relève des problèmes, petits ou grands. Que pouvez-vous faire, et dans quel délai? Voici ce que prévoient les formulaires de l'OACIQ, et comment aborder la suite : se déclarer satisfait, négocier ou se retirer.
En bref
- Le délai d'inspection est fixé dans la promesse d'achat (clause 8.1). Il est choisi par les parties : 10 jours dans l'exemple publié par l'OACIQ.
- Après l'inspection, vous pouvez vous déclarer satisfait ou rendre la promesse nulle et non avenue en avisant le vendeur par écrit, avec une copie du rapport.
- Selon l'OACIQ, cet avis doit être donné au vendeur au plus tard dans les quatre jours suivant l'expiration du délai d'inspection.
- Pour négocier une baisse de prix, il faut une entente entre les parties, consignée au formulaire Modifications, pas un simple avis.
Choisir son inspecteur
Selon la Régie du bâtiment du Québec (https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/achat-ou-construction-dune-propriete/faire-inspecter-une-propriete/), la RBQ délivre depuis le 1er octobre 2024 des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui font des inspections préachat. Ce certificat deviendra obligatoire le 1er octobre 2027. Le registre public de la RBQ permet de vérifier qu'un inspecteur détient un certificat valide, et de porter plainte au besoin.
Le délai d'inspection et la clause 8.1
La promesse d'achat de l'OACIQ prévoit une clause d'inspection (clause 8.1) avec un délai que vous fixez au moment de l'offre. Pendant ce délai, vous faites inspecter la propriété, recevez le rapport et décidez de la suite. L'OACIQ (https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/guides-pratiques-professionnelles/principaux-formulaires-en-courtage-immobilier-residentiel/avis-et-suivi-de-realisation-de-conditions/) rappelle que la meilleure pratique est de laisser l'acheteur utiliser tout ce délai pour faire l'inspection, obtenir le rapport et en prendre connaissance.
Prévoyez un délai réaliste au moment de l'offre : il doit laisser le temps de trouver un inspecteur disponible, de recevoir le rapport écrit et, au besoin, de consulter un spécialiste.
Après le rapport : vos trois options
1. Vous êtes satisfait
Vous avisez le vendeur que la condition d'inspection est réalisée. Selon l'OACIQ, l'acheteur peut aussi se déclarer satisfait sans avoir reçu le rapport écrit, mais cette option doit être utilisée avec prudence : le rapport pourrait révéler un élément que l'inspecteur n'avait pas mentionné verbalement.
2. Vous voulez renégocier
Le rapport révèle des travaux importants et vous souhaitez une baisse de prix, des réparations ou un crédit? Selon l'OACIQ, l'avis de réalisation de conditions ne permet pas de modifier la promesse. Si les parties s'entendent, l'entente doit être consignée au formulaire Modifications, signé par les deux parties. Faute d'entente dans le délai, vous devrez choisir entre vous déclarer satisfait et vous retirer.
3. Vous vous retirez
Si vous n'êtes pas satisfait, vous pouvez rendre la promesse nulle et non avenue. Selon l'OACIQ (https://www.oaciq.com/fr/grand-public/acheter/annuler-promesse-achat-suite-inspection/), vous devez aviser le vendeur, et non son courtier, par écrit, en joignant une copie du rapport d'inspection, au plus tard dans les quatre jours suivant l'expiration du délai d'inspection. Le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3), rempli avec votre courtier, peut servir d'avis.
Comment négocier après l'inspection
- Distinguez l'entretien normal des problèmes majeurs. Une propriété ancienne aura toujours des points à surveiller; la négociation porte sur ce qui n'était pas connu ni reflété dans le prix.
- Appuyez-vous sur des faits : la section pertinente du rapport et, pour les gros travaux, une soumission ou l'avis d'un spécialiste.
- Comparez avec les Déclarations du vendeur : un problème déjà déclaré pèse moins dans la négociation qu'une surprise.
- Tenez compte du marché : dans un secteur où les acheteurs sont nombreux, une demande trop large peut faire échouer la transaction.
- Gardez l'œil sur l'horloge : toute négociation doit se conclure avant l'expiration de vos délais.
Prouver que l'avis a été reçu
L'OACIQ insiste sur la preuve de réception. Lorsque l'avis est transmis par le courtier, celui-ci obtient l'accusé de réception du vendeur dans les délais. Quand les délais sont presque expirés, l'avis peut être envoyé par huissier, dont le procès-verbal fait preuve de réception.
Questions fréquentes
Combien de temps ai-je pour faire l'inspection préachat?
Le délai est fixé dans la promesse d'achat, à la clause 8.1, et choisi par les parties. Dans l'exemple publié par l'OACIQ, il est de 10 jours suivant l'acceptation de la promesse.
Puis-je annuler ma promesse d'achat après l'inspection?
Oui, si la promesse comporte une clause d'inspection et que vous n'êtes pas satisfait. Vous devez aviser le vendeur par écrit, avec une copie du rapport, au plus tard dans les quatre jours suivant l'expiration du délai d'inspection, selon l'OACIQ.
Comment négocier le prix après l'inspection?
Les parties doivent s'entendre et consigner la modification au formulaire Modifications. Appuyez votre demande sur le rapport et, pour les gros travaux, sur une soumission.
L'inspecteur doit-il être certifié?
La RBQ certifie les inspecteurs en bâtiments d'habitation depuis le 1er octobre 2024. Le certificat deviendra obligatoire le 1er octobre 2027. Vous pouvez vérifier un inspecteur dans le registre de la RBQ.
À lire aussi
Sources, méthode et limites
- OACIQ, « Annuler une promesse d'achat à la suite d'une inspection » (https://www.oaciq.com/fr/grand-public/acheter/annuler-promesse-achat-suite-inspection/) : clause 8.1, avis au vendeur, délai de quatre jours, formulaire Modifications.
- OACIQ, « Avis et suivi de réalisation de conditions » (https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/guides-pratiques-professionnelles/principaux-formulaires-en-courtage-immobilier-residentiel/avis-et-suivi-de-realisation-de-conditions/) : clause AV4.3, options après l'inspection, meilleures pratiques.
- Régie du bâtiment du Québec, « Faire inspecter une propriété » (https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/achat-ou-construction-dune-propriete/faire-inspecter-une-propriete/) : certification des inspecteurs.
Cet article décrit les formulaires de l'OACIQ utilisés dans une transaction avec courtier. Les délais réels sont ceux inscrits dans votre promesse d'achat; en cas de doute, consultez votre courtier ou un notaire. Information à jour au 8 octobre 2026; ce contenu ne constitue pas un avis juridique.
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