Un jugement envoie un message clair quant à la clause d’inspection.

Dans le contexte d'une transaction immobilière au Québec, la clause d'inspection est souvent un élément crucial des conditions d'achat. Cette clause permet à l'acheteur de faire inspecter la propriété de manière non invasive. Si cette inspection révèle des défauts majeurs, la promesse d'achat peut être annulée. Voici un exemple typique de clause d'inspection que l'on retrouve souvent dans les promesses d'achat :

Clause 8.1 : “Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur puisse faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans les ______ jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. Si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble, susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur devra en aviser le vendeur, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les 4 jours suivant l’expiration de délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le vendeur, de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection. Dans le cas où l’acheteur n’aviserait pas le vendeur dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé d’avoir renoncé à la présente condition.”

Il est essentiel de remarquer l'expression "de façon significative". Cela signifie que l'acheteur doit agir de bonne foi et ne peut pas se servir de cette clause pour simplement rouvrir des négociations, une pratique malheureusement parfois observée.

Un jugement récent au Québec (SIMONEAU c. BISSON/MCLEAN) a souligné l'importance de cette mention. Dans cette affaire, après qu'une inspection ait révélé plus d'une douzaine de points à corriger, l'acheteur a demandé une réduction de prix de 30 000 $. Parmi les problèmes notés, on retrouvait notamment un seuil de porte trop bas, un toit de garage nécessitant un remplacement à moyen terme, et un revêtement installé trop près du sol. Le vendeur ayant refusé, et l’acheteur s’étant retiré, la propriété a finalement été vendue pour 87 000 $ de moins à un autre acheteur. Le vendeur a ensuite poursuivi le premier acheteur pour dommages et a obtenu une indemnisation de 100 000 $. Le juge a estimé que les problèmes soulevés n’étaient pas significatifs pour une maison de cet âge et que la demande de réduction de l'acheteur était basée sur une estimation approximative plutôt que sur des expertises précises. Ce jugement met en lumière l'importance pour les acheteurs de gérer prudemment leurs attentes durant le processus d'inspection.

Il est important de noter que la clause d'inspection ne prévoit pas de mécanisme de négociation direct. Elle permet uniquement un retrait si des problèmes notables sont découverts. En renégociant, l'acheteur exprime en effet : "Je n'achèterai pas cette maison à moins de recevoir une compensation pour le problème significatif identifié Y". Chaque cas est unique, mais comprendre les risques liés à la renégociation est essentiel. Une attention particulière doit aussi être portée aux clauses qui stipulent que l'inspection doit être à "l'entière satisfaction de l'acheteur", que l'on voit parfois dans certaines promesses d'achat. Un autre jugement a également rappelé que le caractère significatif des demandes et la bonne foi doivent primer.