La résilence du marché immobilier canadien.

Comme mentionné dans l'article sur nos prévisions de marché, nous anticipons une reprise du marché immobilier à mesure que les acquéreurs se convaincront que les taux d'intérêt vont diminuer. Toutefois, le marché immobilier canadien, en l'absence de chocs économiques ou d'instabilités géopolitiques, est voué à une croissance qui surpassera largement l'augmentation des salaires et de la richesse collective. En 2023, le Canada a accueilli plus d'un million d'immigrants, une hausse considérable pour un pays qui vient de dépasser les 40 millions d'habitants. Pourtant, il y a à peine deux ans, le gouvernement canadien avait prévu une croissance démographique de 465 000 pour 2023. À partir de 2025, il souhaite stabiliser cette croissance à 500 000 nouveaux arrivants par an, mais ces objectifs pourraient être dépassés, bien que probablement dans une moindre mesure.

Bien que cette politique migratoire réponde à un besoin urgent de main-d'œuvre, elle engendre un déséquilibre majeur entre l'offre et la demande dans l'immobilier, en stimulant cette dernière. En 2021, la population canadienne a

augmenté de 424 000 personnes, alors que le nombre de mises en chantier s'élevait à 271 000. Deux ans plus tard, l'an dernier, la population a crû de 1 250 000, tandis que les mises en chantier ont diminué à 240 000. Ces tendances inverses sont alarmantes, compte tenu que le Canada a une politique d'immigration cinq fois plus accueillante que la moyenne des pays de l'OCDE.

Le gouvernement semble ne pas avoir anticipé la situation et ne prend pas la mesure adéquate du problème. Aucune politique vigoureuse d'aide à la construction n'a été présentée ces dernières années, tandis que le gouvernement fédéral a créé des incitatifs fiscaux pour les premiers acheteurs, stimulant encore davantage la demande. Selon la SCHL, le Canada aurait besoin de 3 à 4 millions de logements supplémentaires d'ici 2030 pour rééquilibrer le marché et maintenir une certaine abordabilité. Avec le rythme actuel de construction, moins de la moitié de ce besoin serait couvert. Même si les mises en chantier augmentent significativement dans les prochaines années, le cycle de construction, pouvant durer plus de 3 ans, retardera la livraison de logements, rendant peu probable une offre suffisante pour répondre à la demande.

L'actuelle obsession des différents paliers gouvernementaux pour la construction de logements abordables, bien que louable, se fait au détriment de la construction globale, aggravant ainsi le problème. Lors du dernier budget, le gouvernement provincial a proposé des incitatifs intéressants pour la construction, mais seulement à partir de 2025. Nos autorités gouvernementales semblent donc manquer leur cible.

Pour éviter une aggravation de la crise du logement et de la hausse des prix immobiliers, des mesures concrètes et rapides pour favoriser la construction de logements sont essentielles.

Marc Lefrançois, CFA