Impact des Ventes Sans Garantie Légale de Qualité : Nouvelles Options Après le Jugement de 2022

La surchauffe immobilière pendant la pandémie a renforcé la tendance des ventes sans garantie légale, impactant le système judiciaire avec un nombre accru de litiges. Un jugement de la Cour d’appel du Québec en 2022 a confirmé un jugement précédent de la Cour supérieure rendu en pleine surchauffe en 2021, marquant ainsi un tournant et complexifiant les pratiques. Pour comprendre ce changement, révisons la mécanique légale d’une vente.

Deux choses bien distinctes se produisent lors de la vente d’un immeuble avec garantie légale :

• Le vendeur offre ses propres garanties légales à tous les acheteurs futurs, qu’ils soient acquéreurs directs (acheteurs immédiats) ou sous-acquéreurs (acheteurs futurs).
• Le vendeur cède également à tous les acheteurs futurs les garanties qu’il a lui-même reçues lors de son propre achat, dans la mesure où elles existent encore.

Le jugement de la Cour supérieure de 2021, confirmé par la Cour d’appel le 20 mai 2022, a décidé que :

• L’exclusion peut ne viser que le vendeur immédiat ou peut aussi s’étendre à un ou des vendeurs antérieurs dans la chaîne.
• Pour conserver les garanties d’un ou des vendeurs antérieurs, il faut que ce soit très clairement écrit dans la clause d’exclusion.
• L’exclusion de garantie qui ne maintient pas clairement la garantie des vendeurs antérieurs dans la chaîne annule ces garanties antérieures. Ainsi, l’acquéreur perd toute garantie légale de qualité. C’est ce que crée la clause fréquemment utilisée "aux risques et périls de l’acheteur".

Nouvelles avenues possibles pour les vendeurs

La clause typique est lourde de conséquences pour un acheteur, et son utilisation lors de la mise en vente par un vendeur peut certainement avoir un impact sur le prix de vente. Cependant, il peut être parfois judicieux de considérer une vente sans garantie légale selon les besoins du vendeur. Heureusement, suite au jugement, plusieurs avenues sont désormais possibles pour ces ventes. Parmi les options, on retrouve la possibilité d’une :

• Exclusion en faveur de tous les vendeurs immédiats et antérieurs (exclusion totale).
• Exclusion limitée au vendeur immédiat (exclusion partielle), permettant à l’acheteur de conserver des droits envers les anciens propriétaires.
• Exclusion limitée dans le temps (exemple : pour deux ans, après quoi la vente devient sans garantie légale) ou partielle (certains items seulement).

L’utilisation des différentes options peut ainsi satisfaire le vendeur en termes de quiétude, tout en augmentant les droits et protections des acheteurs de manière à minimiser le coût relié à une vente sans garantie légale. Tout le monde peut y trouver son compte. Cependant, ce genre de clause nécessite doigté et précision de la part de votre courtier. Assurez-vous qu’il ou elle soit bien outillé(e) pour vous représenter.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous consulter. Il nous fera plaisir de vous assister.