Est-ce la fin de la garantie légale de qualité en immobilier au Québec ?

La garantie légale de qualité vise à protéger l'acheteur en assurant que le bien immobilier acquis est conforme à sa destination et exempt de vices cachés. Selon l'article 1726 du Code civil du Québec, cette garantie permet aux acheteurs d'avoir des recours en cas de vices cachés. Pour bien comprendre ce type de recours, voici ce qui constitue un vice caché. Il doit s’agir d’un vice :

• Non apparent : Il ne peut pas être découvert par un simple examen visuel lors de la visite de la propriété.
• Inconnu de l'acheteur : L'acheteur n'a pas été informé de l'existence du défaut avant l'achat.
• Qui existait au moment de la vente : Le défaut était présent avant que l'acheteur ne devienne propriétaire.
• Qui rend l'immeuble impropre à sa destination ou diminue considérablement son utilité : Le défaut est donc suffisamment important pour empêcher l'utilisation normale de l'immeuble ou pour réduire significativement sa valeur.

Il est important de noter que le vice n’a pas nécessairement besoin d’être connu du propriétaire-vendeur, ce qui rend la garantie légale souvent inquiétante pour de nombreux propriétaires, surtout dans le cas de propriétés plus âgées. Il ne faut pas confondre cela avec une fausse déclaration ou un oubli volontaire dans la déclaration du vendeur, car personne ne peut se prémunir contre la fraude.

Longtemps utilisée d'une manière très simpliste, les vendeurs disposent maintenant de plusieurs options quant à l’usage de la garantie (voir notre article sur les changements récents au Québec). Typiquement, l’utilisation de la clause « vendu sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur » était la seule option dans la pratique courante. Son utilisation était autrefois réservée exclusivement aux ventes faites par les successions, les reprises bancaires, et la curatelle, ou d’autres intermédiaires ne connaissant pas l’état de la propriété. Selon la firme de recherche JLT, en 2009, moins de 10 % des ventes se faisaient sans l’usage de la garantie prévue au Code civil.

Mais l’accumulation de poursuites, l'augmentation de la valeur du parc immobilier et surtout l’arrivée d’un marché déséquilibré lors de la pandémie ont complètement changé la donne. Les vendeurs se sont retrouvés dans une position où il devenait facile d’imposer ce genre de clause aux acquéreurs. On a même vu des acheteurs offrir de retirer la garantie, même lorsque cela n’était pas demandé, afin de bonifier leur offre. Cela a eu un double effet significatif : la prévalence de transactions sans garantie est devenue plus acceptable pour un large public par habituation, et ceux qui achètent sans cette garantie ne veulent pas revendre avec la garantie, car ils porteront alors seuls tout le risque pour tous les anciens propriétaires.

Pas moins de 41 % des ventes enregistrées à Montréal de 2022 à 2024 se font sans garantie légale de qualité.*

L'étude la plus récente de la firme JLR, publiée en 2021, démontre une augmentation constante du nombre de ventes sans garantie légale. La proportion de ce type de ventes pour l'ensemble du Québec est passée de 17 % en 2014 à 26 % en 2020, pour finalement atteindre 32 % au cours des cinq premiers mois de 2021. Notre propre étude des données Centris démontre une augmentation bien plus importante aujourd'hui. Pas moins de 41 % des ventes enregistrées à Montréal de 2022 à 2024 se font sans garantie légale de qualité.

Mais à quel coût ?

Il est évident que deux maisons similaires, l'une vendue sans garantie légale et l'autre avec, se vendront à des prix différents, celle avec garantie se vendant certainement plus cher. Il y a un coût associé au risque additionnel pour l’acquéreur. Mais de combien cette différence est-elle vraiment ? L’étude de JLR nous éclaire sur cette question.

n étudiant toutes les transactions au Québec, les résultats montrent que plus la propriété est âgée, plus l’escompte pour une vente aux risques et périls de l’acheteur s’amenuise. L’explication réside probablement dans le fait que l’acquéreur accepte plus facilement une absence de garantie pour un vieil immeuble, en acceptant l'argument des propriétaires-vendeurs. Les immeubles de 100 ans ou plus se vendent en moyenne 3,1 % de moins sans garantie, tandis que ceux bâtis après 1981 ont un escompte de 5 %. Notre propre analyse du marché montréalais montre que l’écart en 2024 est de 6,1 %. Cela n’a pas empêché plus de 40 % des vendeurs de recourir au retrait de la garantie légale.

Une question de risque

Les chiffres ci-dessus montrent que les acquéreurs se plient de plus en plus aux doléances des vendeurs, mais cela affecte clairement la valeur de l’immeuble. Pour le vendeur voulant s’assurer une paix d’esprit, la question est de savoir si le jeu en vaut la chandelle. Pour une vente de 1 000 000 $, l’escompte pourrait être de 60 000 $. Quels sont les risques réels d’une poursuite éventuelle ? Quel impact une saga judiciaire aura-t-elle sur votre qualité de vie ? L’escompte peut être vu comme le montant à payer pour s'assurer contre le risque d'un litige judiciaire éventuel, même si cela demeure exceptionnel. Et quel est le risque que le montant en question soit plus élevé que l’escompte au prix de vente ?

Entre le retrait complet de la garantie légale et ce que le Code civil prévoit, il existe une panoplie d’options pour le vendeur et l’acquéreur, surtout depuis un jugement récent de la Cour d’appel du Québec. Je vous encourage à lire l’article sur les changements récents.

Si cela est d’actualité pour vous, n’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples conseils. Il nous fera plaisir de vous assister.

*Unifamiliales seulement / source Centris.