Acheter une reprise de finance au Québec : ce qu'il faut savoir
Prise en paiement ou vente sous contrôle de justice, préavis de 60 jours, garantie légale, inspection et chiffres 2025 : ce qu'il faut savoir avant d'acheter une maison en reprise de finance au Québec.
Ce guide s'adresse aux acheteurs qui envisagent une reprise de finance à Montréal ou ailleurs au Québec : modes de vente, préavis, garantie, achat et vérifications. Informations vérifiées le 6 novembre 2026.
En bref
- « Reprise de finance » désigne au Québec la saisie d'un immeuble hypothéqué (OQLF). Pour la maison d'un particulier, deux recours sont possibles : la prise en paiement ou la vente sous contrôle de justice (Code civil du Québec, art. 2748, 2773 et 2784 ; OACIQ).
- Le prêteur inscrit d'abord un préavis d'exercice au registre foncier ; pour un immeuble, le délai est de 60 jours à compter de l'inscription (art. 2758).
- Le propriétaire peut payer ou corriger le défaut jusqu'à la prise en paiement ou la vente (art. 2761).
- La vente sous contrôle de justice exclut la garantie de qualité par l'effet de la loi (art. 1731). Après une prise en paiement, l'exclusion dépend du contrat de revente (art. 1732 et 1733).
- En 2025 : 5 873 préavis au Québec, dont 1 242 dans la région de Montréal. Un préavis ne mène pas toujours à une vente.
Qu'est-ce qu'une reprise de finance au Québec ?
Une reprise de finance survient quand un prêteur hypothécaire exerce ses droits sur un immeuble parce que l'emprunteur est en défaut. Des quatre droits hypothécaires du Code civil (art. 2748), deux sont réservés aux biens d'une entreprise (art. 2773 et 2784). Pour la maison d'un particulier, il reste la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice (OACIQ).
Prise en paiement : le prêteur devient propriétaire et la dette est éteinte (art. 2782). Il prend l'immeuble dans l'état où il était à l'inscription du préavis (art. 2783), puis peut le revendre (OACIQ). Si le débiteur avait remboursé la moitié ou plus de la dette garantie à ce moment, le prêteur doit obtenir l'autorisation du tribunal, sauf délaissement volontaire (art. 2778).
Vente sous contrôle de justice : le prêteur ne devient pas propriétaire. Une personne indépendante désignée par le tribunal vend au nom du propriétaire, de gré à gré, par appel d'offres ou aux enchères (art. 2791 et 2793). Selon l'OACIQ, une banque choisit ce recours quand l'immeuble vaut moins que la dette, et peut alors poursuivre le débiteur pour le solde.
Que se passe-t-il pendant le préavis de 60 jours ?
Le prêteur inscrit un préavis d'exercice au registre foncier et le fait signifier au débiteur (art. 2757). Pour un immeuble, le propriétaire a 60 jours à compter de l'inscription pour délaisser le bien, et aucun recours n'est possible avant la fin de ce délai (art. 2749 et 2758 ; Éducaloi).
Aucun délai distinct n'est prévu pour un immeuble résidentiel. Jusqu'à la prise en paiement ou la vente, le débiteur ou toute autre personne intéressée peut payer ce qui est dû ou corriger le défaut, avec les frais (art. 2761).
Une reprise de finance est-elle vendue sans garantie légale ?
Tout dépend du mode de vente. La vente sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune garantie de qualité, par l'effet de la loi (art. 1731). La banque qui revend un immeuble pris en paiement en est propriétaire : la garantie légale s'applique, sauf si le contrat la réduit ou l'exclut (art. 1732).
Même avec une exclusion, le vendeur reste tenu de ses faits personnels (art. 1732) et d'un vice qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qu'il a tu, sauf achat aux risques et périls d'un vendeur non professionnel (art. 1733). Une institution financière qui revend est-elle un vendeur professionnel ? Nous n'avons trouvé aucune source officielle qui y réponde ; demandez à votre notaire ou à votre avocat.
Selon Centris (5 mars 2026), la majorité des reprises de finance se vendent sans garantie légale de qualité, une exclusion que l'OACIQ juge envisageable vu la connaissance limitée du vendeur. L'OACIQ rappelle que l'acheteur sans garantie n'a aucun recours pour un vice qu'il ignorait, sauf si le vendeur lui a volontairement caché un vice connu. L'Organisme recommande une inspection plus poussée que l'inspection usuelle et un prix offert qui tient compte de l'exclusion.
Comment trouver et acheter une maison en reprise de finance ?
Cherchez au registre des ventes du ministère de la Justice et sur Centris.
Toute vente sous contrôle de justice d'un immeuble hypothéqué est annoncée au registre des ventes, public et gratuit (OACIQ), 30 jours avant la vente (Code de procédure civile, art. 748 et 749). La prise en paiement n'est pas précédée d'un tel avis. Un huissier est généralement désigné, et il retient en général un courtier pour la mise en marché (OACIQ). Le filtre « Reprise de finance » de Centris couvre aussi ces ventes, sans preuve qu'elles y figurent toutes.
Centris conseille une préapprobation hypothécaire avant de chercher. La promesse d'achat est souvent rédigée sur les formulaires du prêteur, un dépôt peut être demandé et l'offre est généralement conditionnelle au financement et à l'inspection. La signature chez le notaire suit en général dans les 30 jours environ. Ces pratiques varient selon le vendeur.
Le formulaire Déclarations du vendeur n'est pas obligatoire quand une banque ou une autre personne morale vend, mais l'OACIQ le recommande fortement. La vente sous contrôle de justice est un transfert au sens de la loi sur les droits de mutation, la « taxe de bienvenue » (Registre foncier du Québec).
Les taxes municipales et scolaires impayées sont des créances prioritaires qui suivent l'immeuble (art. 2650, 2651, 2654.1 et 2655). En copropriété divise, l'acquéreur d'une fraction, y compris à la suite d'un recours hypothécaire, doit les charges communes dues au moment de l'acquisition (art. 1069) ; demandez-en l'état au syndicat. Faites vérifier par votre notaire comment ces sommes sont réglées à même le prix.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une reprise de finance ?
Rien dans la loi ne garantit un prix sous la valeur marchande. Dans une vente sous contrôle de justice, le prix doit s'en rapprocher autant que possible, sans descendre sous 50 % de l'évaluation municipale multipliée par le facteur du rôle, sauf si le tribunal juge ce prix inatteignable dans un délai acceptable (Code de procédure civile, art. 761). La Presse a abordé la question le 3 novembre 2024 en citant Marc Lefrançois, chef de notre équipe.
Avantages
- Un processus encadré par le tribunal, avec des conditions publiées à l'avance (art. 2791 ; Code de procédure civile, art. 748).
- La purge des droits réels non compris dans les conditions de vente, sauf exceptions comme les servitudes (Code de procédure civile, art. 759).
- Un prix offert qui peut tenir compte de l'absence de garantie (OACIQ).
Inconvénients
- Peu ou pas de garantie de qualité (art. 1731 ; Centris).
- Un vendeur qui connaît peu l'immeuble (OACIQ), et des Déclarations du vendeur non obligatoires quand une banque vend.
- Une vente sous contrôle de justice annulable dans certains cas, sur demande notifiée dans les 60 jours (Code de procédure civile, art. 760).
Combien de préavis de reprise de finance sont inscrits à Montréal ?
En 2025, 1 242 préavis d'exercice ont été inscrits dans la région de Montréal, sur 5 873 au Québec (Registre foncier du Québec). Un préavis ne mesure ni une reprise ni une vente, puisque le défaut peut être corrigé (art. 2761).
- Québec, 2025 : 5 873 préavis, dont 4 788 pour une vente sous contrôle de justice (environ 82 %) et 1 081 pour une prise en paiement.
- Région de Montréal, 2025 : 1 242 préavis, dont 1 063 pour une vente sous contrôle de justice (environ 86 %) et 178 pour une prise en paiement.
Ces données couvrent tous les types d'immeubles ; Montréal correspond à la région administrative 06. Nous n'avons trouvé aucune statistique officielle des reprises ou ventes effectives.
Ce qu'il faut vérifier avant de faire une offre
- Le mode de vente : revente après prise en paiement ou vente sous contrôle de justice.
- La clause de garantie, lue par votre notaire.
- Une inspection plus poussée, par un inspecteur informé de l'absence de garantie.
- Les déclarations du vendeur.
- L'occupation : baux en cours, baux inscrits, ancien propriétaire sur place.
- Les taxes impayées et, en copropriété, l'état des charges communes.
- Les conditions de vente : avis au registre des ventes, formulaires, dépôt, délais.
Questions fréquentes
Comment dit-on « reprise de finance » en anglais ?
Selon l'OQLF, l'équivalent anglais est foreclosure ; taking in payment désigne la prise en paiement. L'OQLF privilégie « saisie d'un immeuble hypothéqué » ou « saisie immobilière ».
Peut-on acheter la maison pendant le délai de 60 jours ?
Oui, à certaines conditions. Une vente faite après l'inscription du préavis est inopposable au prêteur, sauf si l'acheteur assume la dette avec l'accord du prêteur ou si une somme suffisante est consignée (art. 2760). Le courtier du vendeur doit divulguer le préavis à tout acheteur intéressé (OACIQ).
La vente sous contrôle de justice peut-elle être annulée ?
Oui, dans des cas précis, sur demande notifiée dans les 60 jours de la vente (Code de procédure civile, art. 760). L'acheteur peut la demander s'il risque l'éviction à cause d'un droit non purgé ou si l'immeuble diffère tellement de sa description qu'il ne l'aurait pas acheté ; le débiteur ou un créancier, si le prix est manifestement déraisonnable ou en cas d'irrégularités graves. Le greffier délivre un certificat de non-annulation (Registre foncier du Québec).
Que se passe-t-il si l'immeuble est occupé ?
La vente, même forcée, ne permet pas au nouveau propriétaire de résilier le bail d'un logement (art. 1937), et la vente sous contrôle de justice maintient les baux inscrits au registre foncier (Code de procédure civile, art. 759). Si l'ancien propriétaire habite encore les lieux, nous n'avons trouvé aucune source officielle sur les recours de l'acheteur : parlez-en à votre notaire.
Sources, méthode et limites
Sources : Code civil du Québec et Code de procédure civile, articles cités (LégisQuébec, à jour au 15 octobre 2026) ; OACIQ, guide sur le crédit hypothécaire et pages sur le registre des ventes, la garantie légale et les Déclarations du vendeur ; Éducaloi, « Les hypothèques » ; OQLF, fiche « saisie d'un immeuble hypothéqué » ; Registre foncier du Québec, aide-mémoire sur la vente sous contrôle de justice ; Québec.ca et Données Québec (octobre 2026) ; Centris.ca (5 mars 2026) ; La Presse (3 novembre 2024). Méthode : préavis compilés par notre équipe à partir des données ouvertes ; nos totaux concordent avec ceux de Québec.ca. Données tirées du Registre foncier du Québec.
Limites : information générale à jour au 6 novembre 2026, qui ne constitue ni un avis juridique ni un avis fiscal. Restent sans source officielle : le statut de vendeur professionnel d'une banque, le financement, les recours face à un occupant et le règlement des taxes et charges à même le prix. Pour un cas précis, consultez un notaire ou un avocat. Rédaction : Équipe Lefrançois.
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