L’offre multiple à l’aveugle, amplificateur de la surchauffe immobilière ?

L’offre multiple à l’aveugle, amplificateur de la surchauffe immobilière ?

Au Québec, la récente montée des prix des propriétés a permis à plusieurs de bonifier leur patrimoine, mais cela s’est fait au détriment de l’accès à la propriété, surtout pour les premiers acheteurs. Il est évident que le facteur principal de la hausse des prix est le déséquilibre majeur entre l’offre et la demande de propriétés. Trop peu de logements pour une demande sans cesse croissante soutenue par une croissance économique et une forte immigration. Comme nous avons déjà fait état des articles antérieurs, seule une hausse des mises en chantier massives pourra venir à bout des hausses de prix vertigineuses. Cependant, la presse et certains partis politiques accusent les offres multiples à l’aveugle couramment utilisé au Québec comme étant un facteur limitant l’accès à la propriété. Quand est-il vraiment ?

Au Québec, il n’existe pas de cadre législatif obligeant une méthodologie précise afin de gérer les offres multiples et concurrentes sur une propriété. Outre le cadre éthique de l’OACIQ qui régit les courtiers, le courtier a toute la liberté de conseiller à son client différentes approches. Par contre, il ne peut pas légalement divulguer le contenu d’une offre à un autre proposant sans la permission du premier. Ce qui veut dire qu’il est présentement impossible, selon la loi en vigueur, d’organiser des encans de type ouvert ou tous les participants connaissent le prix des autres. Présentement, les offres sont traitées à mesure ou elles sont reçues. Un encan se produit généralement quand le vendeur décide de répondre aux offres à un moment de son choix, forçant ainsi l’offre multiple. À noter que rien n’exige un vendeur à répondre à un proposant dans l’ordre avec lequel l'offre est reçue. Le vendeur peut discuter avec le proposant de son choix en tout temps et peut décider de répondre au moment qu’il choisit.

C’est parce que la majorité des acheteurs acceptent de présenter leur offre lorsque le vendeur veut y répondre que ces offres deviennent simultanées. Encore là, rien n’oblige un acheteur à se plier au délai demandé par le vendeur.

L’offre multiple à l’aveugle.

Présentement, chaque acheteur présente son offre en ne connaissant pas le contenu des autres offres. On demande donc à chaque proposant de faire leurs meilleures offres. Puisque les délais de réponse sont généralement très courts, le vendeur ne fera généralement pas de contre offre. Cela veut dire que chaque acheteur doit s’étirer au maximum de son budget. Lors du marché pandémique en surchauffe, on a vu ainsi l’acheteur gagnant offrir et acheter à des montants sensiblement plus élevés que le 2ᵉ proposant. La critique faite est que si cet acheteur avait su que les autres offres étaient plus basses, il aurait proposé moins et aurait quand même acheté l’immeuble. À grande échelle, cela aurait eu pour effet de freiner la hausse des prix et d'améliorer l’accès au logement.

Par contre, une étude faite par un organisme relié à l’Université d’Ottawa en 2021 conclut que des encans ouverts (ou le prix est connu de tous) pourraient aussi causer une surchauffe similaire ou pire. L’analyse se base sur une comparaison entre des pays où les méthodes sont différentes. La Nouvelle-Zélande et la Suède ont des systèmes à encan ouverts et la hausse des prix, pour la période étudiée, est plus forte que la moyenne des prix des pays où les encans sont à l’aveugle. Nous trouvons que l'analyse est fort circonstanciée, car la hausse des prix est aussi attribuable à plusieurs autres considérations. Cependant, l’étude nous permet de douter que l'encan à l’aveugle est un facteur important de la surchauffe. Enfait, selon une autre étude sur les encans, l’encan ouvert peut, “en démontrant l’intérêt de tous, peut conforter des acheteurs à augmenter leurs offres substantiellement.” (Shi et Kabir, 2016).

Mais s’il n’est pas clair que la méthode utilisée pour gérer à un impact significatif, y'a-t-il d’autres problèmes reliés aux encans à l’aveugle. Selon la réglementation de l’OACIQ, le nombre d’offres, les délais d’acceptation, le prix, en fait presque rien ne peut être divulgué. Cependant, on a vu une minorité de courtiers abuser de la confiance de leurs collègues et du public en cachant certaines informations ou en fabriquant. Il n’y a présentement aucune façon de vérifier la véracité des informations du courtier inscripteur. Cela rend le processus opaque et donne, selon nous, en partie raison aux détracteurs. Des changements qui auraient pour objectif de rendre le processus plus transparent et pourraient redonner confiance au public. Cela pourrait prendre la forme d’un registre ou d’un mécanisme de vérification des dires. Outre la confiance, plus d’information pourrait aussi aider à réduire l’écart de l’offre gagnante sur les autres. Bref, nous croyons qu’il y a du mérite à réfléchir à des changements.