Évaluation municipale ou valeur marchande : pourquoi elles diffèrent à Montréal

Votre compte de taxes indique une valeur. Une propriété semblable de votre rue vient de se vendre à un prix très différent. Laquelle des deux dit vrai? En réalité, les deux mesurent des choses différentes, à des dates différentes et pour des usages différents. Comprendre l'écart vous évite deux erreurs fréquentes : fixer un prix de vente à partir du compte de taxes, ou payer trop cher en croyant qu'une évaluation municipale élevée garantit la valeur.

En bref

• L'évaluation municipale est une évaluation de masse, faite par la Ville pour répartir les taxes. Pour le rôle 2026-2027-2028 de Montréal, elle reflète le marché au 1er juillet 2024.
• La valeur marchande est le prix le plus probable de votre propriété aujourd'hui, compte tenu de son état, de ses particularités et des ventes récentes comparables.
• Les deux peuvent diverger de façon importante, à la hausse comme à la baisse.
• L'évaluation municipale sert aux taxes foncières et scolaires, et peut servir de base à la taxe de bienvenue. La valeur marchande sert à fixer un prix de vente ou à faire une offre.

L'évaluation municipale : une photo du passé, prise de loin

Selon la Ville de Montréal (https://montreal.ca/sujets/valeur-fonciere-dune-propriete), la valeur inscrite au rôle correspond à la « valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence », c'est-à-dire au prix de vente le plus probable lors d'une vente de gré à gré. Mais l'évaluateur la détermine à partir du marché tel qu'il était 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Pour les rôles 2026-2027-2028, cette date de référence est le 1er juillet 2024, et la même valeur sert pendant trois ans.

La Ville évalue des centaines de milliers d'immeubles. Elle utilise trois méthodes, seules ou combinées :

• la comparaison : le prix probable selon les ventes de propriétés semblables dans le même voisinage;
• le coût : le coût de remplacement du bâtiment à neuf, moins la dépréciation, plus la valeur du terrain;
• le revenu : la valeur tirée du revenu net que l'immeuble peut générer, utile pour les immeubles à revenus.

Les principaux facteurs retenus sont la localisation, la superficie du terrain, les dimensions du bâtiment, l'âge (rectifié pour les rénovations ou ajouts majeurs), la qualité de la construction et, s'il y a lieu, les revenus. L'évaluateur ne visite généralement pas chaque propriété. Il ne voit donc pas toujours une cuisine refaite, une fondation à reprendre ou une vue dégagée.

La valeur marchande : le prix probable aujourd'hui

La valeur marchande, elle, s'établit au moment où vous vendez ou achetez. Elle tient compte de ce que l'évaluation de masse ne voit pas :

• l'état réel de la propriété et les travaux à prévoir;
• les particularités : orientation, luminosité, aménagement, stationnement, cour;
• les ventes comparables les plus récentes, dans le même secteur et pour le même type de propriété;
• l'équilibre actuel entre l'offre et la demande, qui peut avoir beaucoup changé depuis la date de référence du rôle.

En pratique, elle s'estime de deux façons. Un courtier immobilier peut préparer une analyse comparative de marché (souvent appelée avis de valeur) à partir des ventes récentes. Un évaluateur agréé peut produire un rapport d'évaluation formel, souvent exigé par un prêteur ou dans un contexte juridique (succession, séparation, litige).

Pourquoi l'écart peut être important

Plusieurs raisons expliquent qu'une propriété se vende loin de sa valeur au rôle :

1. Le temps : le marché a évolué entre le 1er juillet 2024 et la date de la transaction.
2. L'état : des rénovations importantes ou, au contraire, des travaux majeurs à prévoir ne sont pas toujours reflétés au rôle.
3. La rareté : dans des secteurs où peu de propriétés comparables se vendent, comme certaines rues de Ville Mont-Royal ou d'Outremont, l'évaluation de masse dispose de peu de données.
4. Le type de propriété : maison unifamiliale, copropriété et plex ne suivent pas la même dynamique.

À retenir : ni une valeur au rôle élevée ni une valeur faible ne prouve à elle seule qu'un prix demandé est juste. Seules des ventes comparables récentes le permettent.

À quoi sert chacune?

Évaluation municipale et valeur marchande : usages

• Qui l'établit? — évaluation municipale : L'évaluateur de la Ville; valeur marchande : Le marché (estimée par un courtier ou un évaluateur agréé)
• Date de référence — évaluation municipale : 1er juillet 2024 pour le rôle 2026-2028 de Montréal; valeur marchande : Le moment de la transaction
• Sert à — évaluation municipale : Calculer les taxes municipales et scolaires; base possible de la taxe de bienvenue; valeur marchande : Fixer un prix de vente, préparer une offre, obtenir un financement
• Tient compte de l'état réel? — évaluation municipale : Partiellement; valeur marchande : Oui

Lien avec la taxe de bienvenue : à Montréal, le droit de mutation se calcule sur le plus élevé entre le prix payé, le prix inscrit à l'acte et la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif (1,00 en 2026). Voir notre guide sur la taxe de bienvenue à Montréal en 2026.

Et si vous trouvez votre évaluation trop élevée?

La Ville de Montréal (https://montreal.ca/demarches/demander-une-revision-du-role-devaluation-fonciere) permet de demander une révision administrative. Pour un nouveau rôle, le délai correspond à la plus tardive de ces échéances : avant le 1er mai qui suit l'entrée en vigueur du rôle, ou 60 jours après l'envoi de l'avis d'évaluation. Pour le rôle entré en vigueur en 2026, la première échéance est donc passée. Une demande reste possible notamment après un avis de modification (par exemple à la suite de travaux), dans les 60 jours suivant son envoi.

• Motifs acceptés : défectuosités de l'immeuble, nuisances, situation économique (pertes de loyers, dépenses élevées, ventes de propriétés comparables).
• Motifs refusés : le montant des taxes à payer ou la comparaison avec la valeur au rôle des voisins.
• Frais non remboursables : 90 $ si la valeur au rôle est de 500 000 $ ou moins; 360 $ jusqu'à 2 000 000 $; 605 $ jusqu'à 5 000 000 $; 1 215 $ au-delà.
• Recours : sans entente avec l'évaluateur, un recours peut être déposé au Tribunal administratif du Québec dans les 60 jours suivant sa réponse.

Avant de déposer une demande, la Ville recommande de consulter les ventes de propriétés de votre secteur (https://montreal.ca/demarches/consulter-les-ventes-de-propriete-de-son-secteur). Nous avons aussi publié un article sur la contestation de l'évaluation municipale à Montréal.

Questions fréquentes

Quelle est la date de référence du rôle d'évaluation 2026-2028 à Montréal?

Le 1er juillet 2024. La Ville de Montréal établit les valeurs du rôle à partir des conditions du marché 18 mois avant son entrée en vigueur.

Puis-je fixer mon prix de vente à partir de mon évaluation municipale?

Ce n'est pas recommandé. L'évaluation municipale reflète le marché à une date passée et ne tient pas toujours compte de l'état réel de la propriété. Un prix de vente doit s'appuyer sur des ventes comparables récentes.

Le montant de mes taxes est-il un motif valable pour contester mon évaluation?

Non. Selon la Ville de Montréal, le montant des taxes à payer et la comparaison avec la valeur au rôle des voisins ne sont pas des motifs valables. Les ventes de propriétés comparables, les défectuosités et les nuisances peuvent l'être.

Quelle est la différence entre un avis de valeur d'un courtier et une évaluation agréée?

L'avis de valeur d'un courtier est une analyse comparative de marché qui sert surtout à fixer un prix de vente. Le rapport d'un évaluateur agréé est une évaluation formelle, souvent exigée par un prêteur ou dans un contexte juridique.

À lire aussi

Taxe de bienvenue à Montréal en 2026

Contestation de l'évaluation municipale à Montréal

Sources, méthode et limites

• Ville de Montréal, « Valeur foncière d'une propriété » (https://montreal.ca/sujets/valeur-fonciere-dune-propriete) : date de référence, facteurs et méthodes d'évaluation.
• Ville de Montréal, « Demander une révision du rôle d'évaluation foncière » (https://montreal.ca/demarches/demander-une-revision-du-role-devaluation-fonciere) : délais, motifs, tarifs et recours.
• Ville de Montréal, « Comment sont calculés les droits sur les mutations immobilières » (https://montreal.ca/articles/comment-sont-calcules-les-droits-sur-les-mutations-immobilieres-9279) : facteur comparatif 2026.

Cet article décrit les règles de la Ville de Montréal. Les autres municipalités de l'agglomération, dont Ville Mont-Royal et Westmount, ont leurs propres avis et procédures. Les tarifs de révision peuvent changer sans préavis. Information à jour au 5 octobre 2026; ce contenu ne constitue pas un avis juridique.

Vous voulez connaître la valeur marchande actuelle de votre propriété, à partir des ventes comparables de votre secteur? Demandez une évaluation ou appelez-nous au 514-700-1221.

Demander une évaluation